계약 갱신 요구권과 임대료 상한 바뀌는 임대차법

계약 갱신 요구권과 임대료 상한

 

이번에 변경된 임대차법 때문에 많은 혼란이 있는데요 기존에 유지해왔던 법들이 그 내용이 바뀌어 버리면 많은 곳에서 혼란이 생기기 마련이죠 이런 바뀐 법들을 자세하고 해설하고 있는 내용 찾아봤으니 한번 보시면 바뀐 법을 좀더 쉽게 이해하실수 있을것 같습니다. 저 또한 최대한 알기 쉽게 풀이해드릴테니 믿고 따라와주시기 바랍니다.

 

계약 갱신 요구권

 

우선 가장 이야기가 많은 계약 갱신 요구권에 대해서 알아보겠습니다. 기존에는 임대차 기간이 만료가 되었으면 임차인이 계약갱신의 의사를 보이더라도 임대인이 허락을 하지 않으면 계약을 계속 이어나갈수가 없었는데요 이번에 바뀐 계약 갱신 요구권을 사용한다면 세입자는 최대 4년까지 이사 다니지 않고 한집에서 거주가 가능하게 되었습니다.

 

이런 계약 갱신 요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 청구를 하여야만 하구요 단 1회만 사용이 가능합니다. 대부분의 임대차 계약기간이 2년이기 때문에 여기서 1번의 계약 갱신 요구권을 사용한다면 2년을 더 연장하여 총 4년까지 안전하게 거주가 가능하다는것이죠

 

여기서 묵시적 갱신에 대해서 알아봐야 하는데요 묵시적 갱신이란 임차인, 임대임 모두 계약 갱신에 대한 의사를 밝히지 않아서 계약이 만료 되었을때 동일한 조건으로 계약이 갱신이 되는 경우를 이야기 하는데요 묵시적 갱신이 되었을때 계약 갱신 요구권이 행사된 것으로 보지 않아서 묵시적 갱신이 끝나기 6개월 에서 1개월 전에 계약갱신 요구권을 사용한다면 다시 2년동안 계약을 갱신할수 있게 되는것 입니다.

 

법 시행 이후에 계약기간 임대인이 제 3자와 계약을 채결했다는 사실이 입증될경우 (계약금 수령, 계약서 등) 계약갱신 요구권이 거절될수가 있다는 점고 알고 계시면 좋겟네요

 

계약 갱신 요구권을 사용했다고해서 무조건 2년을 전부 거주해야 하는것은 아니란 점이 눈에 띄는데요 임차인은 언제나 임대인에게 3개월 전에 미리 통보를 하여야 합니다. 그리고 대부분 이런경우 임차인이 중개수수료를 내는것이 관례로 되어 있다고 하는군요 계약 갱신 했을경우 특수한 경우가 아니라면 계약가긴을 모두 채우고 만료를 하는것이 좋아보입니다.

 

위에 특이하 케이스를 한가지 볼수가 있는데요 임차인과 임대인이 합의로 계약갱신 이후에 입대료 8% 증액을 했다면 두가지로 나눠서 상황을 볼수가 있는데요 임차인은 계약갱신 요구권을 행사해서 5%미만 으로 임대료를 조정하거나 8% 증액한 기존 계약을 유지하고 2년이 지난 시점에 다시한번 계약 갱신 요구권을 사용하는 방법 두가지로 나눠볼수가 있습니다. 이때는 어떤것이 임차인에게 더 유리한지 계산해보고 선택하면 될것 같습니다.

 

 

임대로 상한

 

왜 위와 같은 5% 임차료에 대한 이야기가 나왔냐면 이번에 법이 시행되면서 임대료 상한이 5% 정해졌기 때문입니다. 이제부터는 존속중인 계약을 지속하거나 계약 갱신 요구권을 사용할때 그 임대료를 증액할수 있는 상한은 5%만 가능합니다. 그렇다고 5%를 무조건 올려줘야 한다는 것도 아닌데요 서로 합의를 한다면 5% 미만으로도 계약이 가능하고 지자체 조례에 따라서 그 조정폭도 다르기 때문에 이부분도 살펴볼 부분입니다.

 

그리고 많은 분들이 어려워 하시는 것중에 하나가 전세에서 월세로 전환인데요 전세에서 월세로 전환은 임차인의 동의가 꼭 필요하고 이렇게 전환 된다고 하더라도 법정 전활율이 적용된다는점 입니다. 법정 전환율이란 전세가 5억일때 이걸 보증급 3억에 월세 67만원 이나 보증금 2억에 월세 100만원 까지만 전환이 가능하다는 점 입니다. 지금 기준금리가 0.5%라고 가정할때 거기에 3.5%를 더하면 4%가 되는것 입니다. 전세가 5억원 인데 보증금이 2억이니 남은 3억에 4%는 1200만원 이고 이 1200만원을 12개월로 나누면 월 100만원이기 때문에 월세는 100만원을 넘을수가 없다는 계산이 나오게 됩니다.

 

집주인이 바뀌더라도 기존 임차인과의 계약만료 기간이 6개월 전부터 1개월 전까지 라면 계약 갱신 요구가 가능합니다. 하지만 바뀐 집주인이 직접 거주를 희망하는 경우 기존 임차인은 계약갱신 요구권을 사용할수 없다는점도 이번에 바뀐 법 절차 입니다.

 

이렇게 약간은 복잡하게 바뀐 법들을 미리 숙지하시고 대책을 세워서 안정적인 주거를 지속하기 위해서 임차인과 임대인 모두 노력이 필요한 부분으로 보여지는데요 어서 빨리 불안정한 전세시장이 자리를 잡았으면 하는 바램 입니다.